خرید ملک در فرانسه

اگر در سال 2021 قصد سرمایه‌گذاری برای خرید ملک در فرانسه را دارید، از کجا باید بخرید؟ از کجا می‌توانید ملکی را با قیمتی مناسب در فرانسه تحویل بگیرید؟ کدام مناطق فرانسه، بهترین بازگشت سرمایه را دارا هستند؟ در کجا می‌توان انتظار رشد بالای سرمایه را داشت؟ بهترین مکان‌ها برای زندگی در فرانسه کجاها هستند؟ پاسخ همه‌ی این سوالات، جنوب فرانسه است.

چرا باید ملک سرمایه‌گذاری در فرانسه خریداری کنیم؟

من معتقدم که 4 دلیل بسیار خوب وجود دارد که شما باید ملک سرمایه‌گذاری را در فرانسه خریداری کنید.

• اولاً، بازار املاک و مستغلات در فرانسه در طول 5 سال گذشته، به طور مداوم در حال رشد بوده و حتی با وجود محدودیت‌های ناشی از همه‌گیری بیماری Covid-19، انعطاف‌پذیری قابل‌توجهی از خود نشان داده است.
• ثانیاً، پیش‌بینی می‌شود که اقتصاد فرانسه در سال 2021 با رشد تولید ناخالص داخلی 4/7+ درصد و در سال 2022، با رشد ناخالص داخلی 3/0+ درصد روبرو شود.
• ثالثاً، مناطق خاصی از فرانسه دارای بازار منحصربه‌فرد اجاره‌ی مضاعف در تعطیلات تابستان و زمستان هستند. این امر باعث ایجاد بازدهی اجاره‌ای بالاتری در مقایسه با مرکز لندن، پاریس، دوبلین و آمستردام می‌شود.
• سرانجام، انتظار می‌رود طی 10 سال آینده، تقاضا برای مسکن، به‌ویژه در جنوب فرانسه، به‌سرعت رشد کند.

بازار انعطاف‌پذیر ملک در فرانسه

بازار املاک در فرانسه طی 5 سال گذشته به طور پیوسته رشد کرده است و خانه‌های فرانسوی برای 20 فصل متوالی (از فصل 4 سال 2015 تا فصل 3 سال 2020)، با افزایش قیمت مواجه بوده‌اند. در سال 2020، قیمت مسکن در فرانسه، به طور متوسط 5.8٪+ افزایش یافته است. FNAIM، نهاد تجاری کارگزاران املاک و مستغلات در فرانسه، پیش‌بینی کرده که قیمت مسکن در سال 2021 (به طور متوسط 3.5٪ +) افزایش یابد.

در 12 ماه منتهی به آوریل 2020، معاملات فروش املاک در فرانسه از 1 میلیون معامله گذشته است و این اولین باری است که چنین چیزی در این کشور رخ می‌دهد. با همه‌گیری بیماری Covid-19، بین ماه مارس تا اواسط ماه مه سال 2020، تقریباً فروش تمام خانه‌ها متوقف شد، اما از زمان برداشته شدن محدودیت‌ها، فروش املاک افزایش یافته است. همسرم که در یک آژانس املاک و مستغلات در جنوب فرانسه کار می‌کند، حتی در زمان شیوع بیماری کرونا هم موفق به فروش 2 ملک شد و هفته‌ی اول پس از برداشته شدن محدودیت‌ها، 3 خانه فروخت. پیش‌بینی می‌شود که فروش خانه در فرانسه به حدود 950،000 خانه در سال 2021 برسد.

وام‌های مسکن بانکی در فرانسه، تقریباً تحت تاثیر بحران سلامت ناشی از ویروس کرونا قرار نگرفته است. وام‌های رهنی در 3 ماهه‌ی منتهی به آگوست سال 2020، 5.3٪ افزایش یافته است. در ماه مه سال 2020، میزان کل وام‌های مسکن در فرانسه با افزایش 7.2 میلیارد یورویی به 21.1 میلیارد یورو رسید. این رشد در وام‌دهی، نتیجه‌ی مستقیم نرخ‌های پایین بهره‌ی وام در فرانسه (1.17 درصد در ماه مه 2020) است. بانک فرانسه پیش‌بینی کرده است که نرخ وام‌های رهنی در سال 2021 نیز همچنان پایین بماند.

بازار املاک فرانسه، یکی از نظم‌یافته‌ترین بازارهای مسکن در جهان است. Loi Hoguet، تقریباً همه‌ی جنبه‌های معاملات املاک در فرانسه را کنترل می‌کند. همچنین، مالیات بر سود سرمایه در فرانسه با 20٪ همچنان بالاست و فروش املاک ظرف 5 سال پس از خرید، انگیزه‌ای برای فروش ایجاد می‌کند. علاوه بر این، 85 درصد وام‌های مسکن در فرانسه، وام‌های رهنی با نرخ ثابت است که تنها 6 درصد وام‌های مسکن جدید، وام‌های متغیّر هستند. این عوامل به ایجاد یک بازار املاک بسیار پایدار کمک می‌کند که کمتر در معرض صعودهای شدید و سیر نزولی سایر کشورهاست.

بازگشت اقتصاد فرانسه

بانك فرانسه پیش‌بینی كرده كه پس از كاهش 8.7٪- در سال 2020 بدلیل بحران ویروس كرونا، رشد اقتصادی فرانسه در سال 2021، 7.4٪+ و در سال 2022، 3.0٪+ خواهد بود. دو دلیل اصلی برای خوش‌بینی در ارتباط با اقتصاد فرانسه وجود دارد.

اولاً، دولت فرانسه در سپتامبر 2020، بسته‌ی محرک اقتصادی 100 میلیارد یورویی را اعلام کرد. این مقیاس سرمایه‌گذاری بی‌سابقه، بر راه‌حل‌های انرژی سبز و اقدامات زیست‌محیطی برای کاهش میزان انتشار کربن در فرانسه متمرکز خواهد بود. هدف این است که اقتصاد فرانسه، تا سال 2022 به سطح قبل از بحران خود بازگردد.

ثانیاً، فرانسه به اندازه‌‌ی آلمان، ایتالیا یا انگلیس، به صادرات متکی نیست. فقط حدود 30٪ از تولید ناخالص داخلی فرانسه، از صادرات کالا و خدمات تشکیل شده است. در نتیجه، فرانسه در مقایسه با آلمان (که متکی به صادرات بیش از 45٪ از تولید ناخالص داخلی خود است)، تحت تاثیر بحران اقتصادی سال 2008 قرار نگرفت. به‌همین ترتیب، آخرین نتایج نشان می‌دهد که فرانسه در مقایسه با انگلیس (9/9 درصد)، آلمان (10/1 درصد) و ایتالیا (8/12 درصد) در سال 2020، دچار کاهش کمتری در تولید ناخالص داخلی خود شده است.

تورم در فرانسه تنها با 1.1 درصد در سپتامبر 2020، همچنان پایین است. سطح بیکاری در فرانسه در حال حاضر در پایین‌ترین سطح در 5 سال گذشته قرار دارد (8.34 درصد در سال 2020)، اگرچه انتظار می‌رود در سال 2021 کمی افزایش یابد. بانک فرانسه پیش‌بینی کرده که در نتیجه‌ی محدودیت‌های ناشی از بیماری Covid-19، حدود 800000 شغل طی سال 2020 در فرانسه از بین خواهد رفت، اما آن‌ها انتظار دارند که 700،000 شغل طی سال‌های 2021 و 2022 به بازار کار اضافه شود.

یکی از عوامل اصلی به‌هنگام برنامه‌ریزی برای سرمایه‌گذاری در املاک، وضعیت اقتصادی است. شما باید اُمیدوار باشید که در ابتدای چرخه‌ی اقتصادی، خانه بخرید و در اوج قیمت، خانه بفروشید. رشد اقتصادی معمولاً رشد قابل‌توجهی را در سرمایه‌ی شما ایجاد خواهد کرد. به همین دلیل، من متقاعد شده‌ام که فرانسه، گزینه‌ی آشکار سرمایه‌گذاری املاک جدید در اروپا در سال 2021 خواهد بود.

املاک در فرانسه: بازده اجاره‌ی بالا

وقتی صحبت از سرمایه‌گذاری در املاک می‌شود، عواملی وجود دارد که به پیامدهای موفقیت‌آمیز آن کمک می‌کند. اولین مورد این است که یک ملک در فرانسه را با ارزش 'خوب' خریداری کنید. اساساً شما باید در جستجوی ملکی زیر ارزش بازار (یک پروژه‌ی نوسازی) باشید یا وقتی بازار به پایین‌ترین رکود رسید، ملکی را خریداری ‌کنید. همانطور که در بالا توضیح دادیم، ما معتقدیم که اکنون زمان آن است که به فکر خرید خانه در فرانسه باشیم.

ثانیاً، وقتی هزینه‌های وام گرفتن ارزان و بازده اجاره بالا باشد، شرایط سرمایه‌گذاری در ملک مطلوب است. ادامه‌ی سطح پایین نرخ بهره در سراسر منطقه یورو در حال حاضر، جذابیت گرفتن وام را در مقابل پس‌انداز بیشتر می‌کند.

ثالثاً، وقتی نوبت به بازده اجاره می‌رسد، سرمایه‌گذاران املاک به‌شکل سنتی، اجاره‌ی بلندمدت املاک مسکونی را بررسی می‌کنند تا بازده سرمایه‌گذاری ایجاد کنند. اما در فرانسه، اجاره‌ی مسکن مشکل‌ساز است. قانون به‌شدت از مستاجر حمایت می‌کند و نرخ بازار چندان مطلوب نیست. با این حال، یک موقعیت ویژه و نادیده گرفته شده در بازار وجود دارد که به اعتقاد ما، مناطق خاصی از فرانسه را برای سرمایه‌گذاری در املاک خاص می‌کند.

در مناطق ساحلی فرانسه، به‌ویژه در جنوب فرانسه، دو بازار اجاره‌ی متفاوت وجود دارد. برای افرادی که به‌دنبال شکار یا آفتاب زمستانی هستند، یک بازار اجاره‌ی بلندمدت زمستانی وجود دارد. به طور متوسط، قرارداد معمول اجاره، به‌مدت 6 ماه، بین ماه‌های اکتبر تا مه طول می‌کشد. سپس، بازار اجاره‌های تعطیلات تابستانی بسیار سودآور و غالباً بین ماه‌های ژوئن تا سپتامبر است.

وقتی این دو بازار اجاره با هم ترکیب شوند، حتی املاک نسبتاً متوسط نیز می‌توانند بین 7 تا 10 درصد بازده خالص اجاره داشته باشند. 75 درصد درآمد از محل اجاره‌ی هفتگی در تابستان و بقیه از اجاره‌های زمستانی تامین می‌شود.

همانطور که در بالا توضیح دادیم، در 12 ماه گذشته در فرانسه، 5/8 درصد افزایش در قیمت ملک مشاهده شده است و مناطقی هم هست که قیمت‌ها در آن، در حال افزایش است. قیمت خانه در شهر آنجر در غرب فرانسه، طی 12 ماه گذشته، 9.1٪+ رشد کرده است. طبق نظرسنجی مجله‌ی L'Express، این شهر کوچک در فرانسه، اخیراً به‌عنوان مکان شماره‌ی 1 زندگی در فرانسه انتخاب شده است. در مطالعه‌ی دیگری در سال 2020 توسط انجمن Villes et Villages، شهر آنجر پس از آنسی، بایون و لاروشل، به‌عنوان چهارمین شهر برتر برای زندگی در فرانسه انتخاب شده است.

طی 10 سال گذشته، قیمت مسکن در بوردو به‌میزان باورنکردنی 48٪+ رشد کرده و این شهر پس از پاریس، در حال حاضر دومین شهر گران‌قیمت برای زندگی در فرانسه است. ما اخیراً بوردو را در کنار نانت، تولوز و کلرمونت فراند، به‌عنوان بهترین شهرها برای کار در فرانسه رتبه‌بندی کرده‌ایم.

بررسی خرید قیمت ملک در فرانسه

قیمت ملک در شهر Montauban، در شمال تولوز، نیز در حال افزایش است. در 12 ماه منتهی به مارس 2020، ما شاهد افزایش خیره‌کننده‌ی 17.1٪+ قیمت مسکن بوده‌ایم و متوسط قیمت مسکن در فصل دوم سال 2020، نیز 12.1%+ رشد کرده است. تولوز همچنین از سال 2008 تاکنون، 14٪+ افزایش قیمت خانه را به خود دیده است و انتظار می‌رود این روند افزایش قیمت‌ها، تا سال 2021 ادامه داشته باشد.

طی دهه‌ی گذشته، قیمت املاک در شهر جنوبی مونپولیه، 4٪+ رشد کرده است. این شهر دانشگاهی، همچنین پس از رن در نورماندی، به‌عنوان دومین مکان تحصیل در فرانسه انتخاب شده است.

به‌عنوان یک روند کلی، قیمت املاک در غرب فرانسه، شدیدترین رشد را در 12 ماه گذشته به خود دیده است، به‌ویژه در شهرهای رن و نانت که رشد سریعی را تجربه می‌کنند. اما غرب فرانسه هنوز از نظر ارزش کلی املاک، به پای پاریس و قسمت جنوبی فرانسه نرسیده است.

اگرچه افزایش اخیر قیمت املاک در جنوب فرانسه، ممکن است کم به‌نظر برسد، اما اگر روند کلی و بلندمدت را بررسی کنید، بازار املاک در اینجا در برابر افزایش و سقوط شدید قیمت مسکن که در سایر مناطق فرانسه اتفاق افتاده است، مقاومت بیشتری از خود نشان داده است. همچنین باید گفت که در جنوب فرانسه، دو بازار املاک وجود دارد.

قیمت خانه‌ها در ساحل آزور و پرووانس عملاً دو برابر نرخ املاک در لانگدوک است. از دیدگاه سرمایه‌گذاری در املاک، لانگدوک بهترین فرصت‌ها را برای بازگشت سرمایه فراهم می‌کند. در ادامه، به برخی از عواملی که طی 10 سال آینده شاهد افزایش قیمت ملک در لانگدوک هستند، خواهیم پرداخت. اما اگر به طور خلاصه به بحث بازده اجاره بازگردیم، به‌زودی خواهید دید که چرا خرید ویلا در لانگدوک، سرمایه‌گذاری خوبی محسوب می‌شود.

هنوز هم می‌توانید ویلای 4 خوابه‌ی دارای استخر در منطقه‌ی لانگدوک را با قیمت 330،000 یورو خریداری کنید. با سرمایه‌گذاری اولیه‌ی 80000 یورویی و وام رهنی با نرخ ثابت 250،000 یورو، هزینه‌ی خرید این ویلا در مدت 15 سال و بدون هیچگونه هزینه‌ی مالی بیشتری، می‌تواند به طور کامل پرداخت شود.

درآمد سودآور ناشی از اجاره‌های بلند‌مدت زمستانی و  تابستانی، برای پوشش پرداخت وام، بیش از اندازه کافی خواهد بود. در عین حال، طرح‌های مالیاتی مختلفی در فرانسه وجود دارد که به شما امکان می‌دهد پرداخت وام خود را در برابر هرگونه مالیات بر درآمد اجاره تسویه کنید. حتی می‌توانید استهلاک در ارزش دارایی خانه را در برابر مالیات بر درآمد خود با اقساط پرداخت کرده و هزینه‌های سفر شخصی خود را برای بازدیدهای شخصی ویلا کسر کنید. بنابراین، نه‌تنها بازدهی بالایی از سرمایه‌ی شما حاصل می‌شود، بلکه در صورت عدم رزرو، می‌توانید از تعطیلات رایگان در ویلا لذت ببرید.

پس از 15 سال، می‌توانید ملک را بفروشید و از سه برابر سود اولیه‌ی خود بهره‌مند شوید یا می‌توانید برای مدت 9 ماه از سال، در ویلای خود استراحت کنید و از درآمد 'بازنشستگی' سالانه‌ی 24000 یورو برخوردار شوید. به نظر من خیلی هم بد نیست.

جنوب فرانسه: خانه‌ی بازنشستگی اروپا

ما قبلاً توضیح دادیم که چرا جنوب فرانسه، بر اساس بازده بالا برای اجاره، انتخاب ایده‌آلی است، اما در مورد پاریس یا بوردو نیز می‌توان همین را گفت. آنچه که فکر می‌کنم تعادل را به‌نفع جنوب فرانسه در مقایسه با سایر مناطق بیشتر می‌کند، روندهای جمعیتی، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و آب و هواست. تمام این عوامل طی 10 سال آینده با هم ترکیب می‌شوند تا جنوب فرانسه را به مکان اصلی سرمایه‌گذاری در املاک در فرانسه تبدیل سازند.

از نظر روندهای جمعیتی، با ادامه‌ی روند پیری جمعیت در شمال اروپا، پیش‌بینی می‌شود اقلیت قابل‌توجهی، جنوب فرانسه را به‌عنوان خانه‌ی بازنشستگی دائم یا ثانویه‌ی خود انتخاب کنند. چند سال پیش، هر روستا و کمون در جنوب فرانسه وظیفه داشتند طرحی را برای افزایش 20 تا 30 درصدی تامین مسکن تهیه کنند. چرا؟ برای تامین تقاضای پیش‌بینی‌شده‌ی افرادی که از شمال اروپا به جنوب فرانسه نقل‌مکان می‌کردند. بحران اقتصادی کمی به این طرح ضربه زده است، اما اگر به‌اطراف خود نگاه کنید، می‌بینید که تعداد بیشتری از مردم کشورهای نروژ، سوئد، هلند، انگلیس، آلمان و لهستان، در حال خریدن خانه در جنوب فرانسه هستند.

به‌عنوان کسی که طی 10 سال گذشته در خاورمیانه حضور گسترده‌ای داشته‌ام، می‌توانم از بسیاری از کارمندان سابق پت که می‌خواهند به جنوب فرانسه نقل‌مکان کنند، استفاده کنم. چرا؟ خب، با کاهش اقتصاد خاورمیانه بدلیل کاهش قیمت نفت، بسیاری از کارمندان سابق پت، شغل‌های خود را از دست داده‌اند و با اتباع محلی عرب جایگزین شده‌اند. آیا آن‌ها پس از 20 سال کار در گرمای بالای 30 درجه، تصمیم خواهند گرفت که به شمال انگلیس، ایرلند یا شمال فرانسه برگردند؟ آیا آن‌ها برای خرید ملک در ترکیه، تصمیم می‌گیرند؟ نه اسپانیا؟ شاید. ایتالیا؟ خیلی مطمئن نیستم. جنوب فرانسه جذابیت خاص خود را حفظ کرده و به همین دلیل است که فکر می‌کنم همچنان به جذب تعداد زیادی از مردم ادامه خواهد داد. Cote d 'Azur پر از ترك است. اما لانگدوک تا حد زیادی خالی و پر از خانه و زمین برای خرید باقی‌مانده است.

ثانیاَ، ادامه‌ی توسعه‌ی زیرساخت‌های کشور فرانسه (مانند افتتاح خط سریع TGV مستقیم به بارسلونا) و از بین بردن انحصار پاریس در پروازهای بین‌المللی (که شاهد گسترش فرودگاه‌های منطقه‌ای، به‌ویژه در تولوز، مونپلیه، مارسی و نیس هستیم)- منجر به گشودن شدن بیشتر درهای جنوب غربی فرانسه خواهد شد. علاوه بر این، یک سرمایه‌گذاری اغلب نادیده گرفته شده در فرانسه وجود دارد که به محافظت از محیط زیست و طبیعت در جنوب فرانسه کمک می‌کند. اغلب گفته می‌شود که در جنوب فرانسه، تنها 3 چیز وجود دارد: خورشید ، مردم و شراب. اساساً، هیچکس از شراب درآمد کسب نمی‌کند. بهترین چیزی که اکثر تاکستان‌ها می‌توانند به آن امیدوار باشند، یک محصول بسیار سودآور 10 ساله است. چالش 9 سال دیگر، ضرر نکردن است.

سرمایه گذاری در جنوب فرانسه

آنچه در جنوب فرانسه اتفاق می‌افتد، ظهور سرمایه‌گذاری بیشتر خارجی‌هاست. مشابه آنچه در بوردو اتفاق افتاده، ما شاهد هستیم که بیشتر سرمایه‌گذاران آسیایی قصد دارند برای حمایت از رشد شگفت‌انگیز بازارهای شراب چین و هند، به این منطقه بیایند. منطقه‌ی شراب لانگدوک به‌ویژه، توانایی تامین حجم زیادی از شراب خوب را برای پاسخگویی به تقاضای فزاینده‌ی بازارهای داخلی را دارد. من خیلی مطمئن نیستم که این کار از نظر اقتصادی برای جنوب فرانسه چه مزیتی دارد، اما زمینه‌های بیشتری برای خوش‌بینی در مورد حفظ محیط فیزیکی به من می‌دهد. هیچکس نمی‌خواهد شاهد جایگزینی باغ‌های انگور با مزارع غلات یا دانه‌ی کلزا شود. سرمایه‌گذاری خارجی بیشتر شاهد نگهداری از باغ‌های انگور خواهد بود. چرا این مهم است؟ خب، چه چیزی را ترجیح می‌دهید: یک خانه‌ی خوب در روستایی که باغ‌های انگور آن را احاطه کرده یا خانه‌ای در روستا که توسط سیلوهای غلات و مزارع زرد رنگ احاطه شده است. اگر بتوانیم از چشم‌انداز طبیعی محافظت کنیم، می‌توانیم از ارزش‌های جنوب فرانسه نیز محافظت کنیم.

ثالثاً، با آب و هوای بیش از 300 روز آفتاب در سال، جنوب فرانسه نه‌تنها به پیشرفت صنعت گردشگری خود ادامه می‌دهد (مانند آنچه در 150 سال گذشته با موفقیت انجام داده است)، بلکه از سرمایه‌گذاری در منابع انرژی تجدیدپذیر نیز سود خواهد برد (در درجه‌ی اول، انرژی باد و خورشید). با تحولات فنی در زمینه‌ی ذخیره‌سازی باتری، ما شاهد استفاده از انرژی خورشیدی و توربین‌های بادی کوچک مسکونی خواهیم بود. این خطر وجود داشت که با حذف تدریجی یارانه‌های مالیاتی دولتی، صفحات خورشیدی و توربین‌های بادی به‌سمت کاهش آهسته حرکت کنند. اما با توسعه‌ی فن‌آوری جدید باتری که باعث می‌شود ذخیره‌ی انرژی مازاد برای استفاده در روزهای ابری و بدون باد مقرون‌به‌صرفه شود. بخش انرژی‌های تجدیدپذیر افزایش خواهد یافت. مرکز بخش‌های تجدیدپذیر فرانسه، در جنوب این کشور مستقر است. علاوه بر این، جنوب فرانسه در مراکز مهم تجاری خود رشد مداوم داشته است (تولوز: هوا فضا؛ مونپولیه: فن‌آوری زیستی و فن‌آوری اطلاعات؛ مارسی: تحقیق و توسعه). این کار همچنان باعث جذب بیشتر مردم به جنوب فرانسه و ادامه‌ی تقاضای مسکن در آنجا خواهد شد.